Incluso los propietarios más experimentados se enfrentan a tener que desalojar a un inquilino de vez en cuando.
Aunque tener que desalojar a un inquilino nunca es divertido, los desalojos forman parte del negocio de las propiedades en renta. Si un inquilino no puede pagar la renta, se niega a pagar o empieza a destruir su propiedad, es posible que tenga que desalojar al inquilino para proteger su propiedad.
En este artículo, explicaremos cómo desalojar a un inquilino, dos posibles formas de deshacerse de un inquilino sin tener que desalojarlo y ofreceremos algunos consejos para evitar rentar a un inquilino que puede acabar teniendo que desalojar.
¿Qué es un desahucio?
El desahucio es el proceso que utilizan los propietarios para recuperar la posesión de los bienes inmuebles arrendados de los inquilinos que no quieren marcharse. Como señala el Legal Information Institute (LII) de la Facultad de Derecho de Cornell, los desahucios son difíciles, dolorosos y costosos para todas las partes implicadas.
El motivo más común para desalojar a un inquilino es el impago de la renta. A veces los inquilinos quieren pagar el arriendo, pero no pueden hacerlo económicamente. Otras veces los propietarios pueden cometer el error de rentar a un “inquilino profesional” que simplemente se niega a pagar, viviendo en la propiedad sin pagar hasta que se le desaloje.
Otras razones comunes para el desalojo incluyen la violación de uno o más términos y condiciones del contrato de renta, como el tráfico de drogas, la destrucción de la propiedad rentada, o tener compañeros de habitación o mascotas no autorizadas.
Principales tipos de avisos de desahucio.
Los desahucios son “por causa”, lo que significa que el inquilino ha hecho algo que obliga al propietario a enviar una notificación que inicia el proceso de desahucio.
A veces, el inquilino puede “subsanar” la infracción, como ponerse al día en el pago del alquiler y de las cuotas atrasadas o deshacerse del compañero de piso no autorizado. Un desahucio también puede ser incurable o incondicional, como llevar a cabo una actividad ilegal en la propiedad o no pagar el alquiler a tiempo en repetidas ocasiones:
- La notificación de pago o abandono se utiliza cuando el inquilino debe el pago y contiene un breve plazo (normalmente de entre 3 y 5 días) para subsanar la infracción pagando la renta o marchándose.
- La notificación de subsanación o abandono se utiliza cuando el inquilino infringe otro término o condición del contrato de alquiler, como tener una mascota o ser una molestia para los vecinos.
- La notificación de abandono incondicional se utiliza para obligar al inquilino a abandonar la vivienda inmediatamente sin la posibilidad de corregir la infracción, como por ejemplo, si viola sistemáticamente uno o más términos del contrato de alquiler, si daña gravemente la propiedad o si trafica con drogas o se dedica a la prostitución.
Dónde encontrar las leyes estatales de desahucio.
El cómo, el qué, el cuándo, el dónde y el por qué del desalojo de un inquilino varía de un estado a otro. Cada estado -y a veces cada ciudad- tiene leyes sobre propietarios e inquilinos que describen el proceso que debe seguir un propietario para desalojar legalmente a un inquilino.
Abogado inmobiliario local.
Un post reciente en el sitio web BiggerPockets sugiere que, en la mayoría de los casos, un propietario debe contratar a un abogado para desalojar a un inquilino (mientras que algunos estados lo exigen). Las razones para utilizar un abogado para desalojar a un inquilino incluyen:
- El desahucio puede ser un proceso complejo.
- La mayoría de los propietarios no tienen el nivel de conocimientos y experiencia necesarios.
- Algunos propietarios pueden implicarse emocionalmente al desalojar a un inquilino.
- Peculiaridades de las leyes estatales y locales sobre propietarios e inquilinos.
En muchas zonas también hay abogados inmobiliarios especializados en desahucios residenciales que cobran una tarifa fija, en lugar de una costosa tarifa por hora.
Cómo desalojar a un inquilino: 8 pasos importantes.
Cuando un propietario de un inmueble de renta necesita desalojar a un inquilino, hay 8 pasos importantes:
Paso 1: Conozca la legislación local.
Revise las leyes locales y estatales sobre propietarios e inquilinos para entender el proceso que debe seguir un propietario al desalojar a un inquilino. En algunos casos, los propietarios que no siguen la letra de la ley pueden ser considerados responsables y condenados a pagar al inquilino una indemnización por daños y perjuicios, aunque haya sido el inquilino el que se haya equivocado.
Paso 2: Asegurarse de que el motivo del desalojo es válido.
Las razones para un desalojo válido varían de un estado a otro. En general, las razones válidas para desalojar a un inquilino incluyen el impago de la renta, la violación de una o más condiciones del contrato, la destrucción de la propiedad, la realización de actividades ilegales o la negativa a marcharse cuando el contrato expire.
Paso 3: Hablar con los inquilinos.
Antes de iniciar el largo y costoso proceso de desalojo del inquilino, hable con él para ver si hay una manera de resolver la situación sin tener que ir a los tribunales.
En la era actual de la mensajería instantánea y las redes sociales, a veces reunirse cara a cara con el inquilino puede dar resultados sorprendentemente positivos. Cuando se reúna, intente hacerlo en un lugar neutral, como una cafetería, en lugar de hacerlo en la propiedad rentada.
Paso #4: Entregar una notificación de desalojo por escrito.
Si todo lo demás falla, el siguiente paso es entregar una notificación formal de desahucio al inquilino. La ley estatal dicta cómo debe hacerse la entrega, pero normalmente se requiere la entrega personal de la notificación escrita y la entrega certificada con acuse de recibo.
Una notificación de desahucio por escrito debe incluir la fecha en la que el inquilino debe subsanar o abandonar la vivienda, la cantidad total que debe el inquilino en caso de impago de la renta, y el número de días que tiene el inquilino para responder o marcharse antes de iniciar el proceso de desahucio ante el tribunal.
Paso #5: Presentar el desalojo en los tribunales.
El secretario de su juzgado local le pedirá que pague una tasa de presentación y luego programará una fecha de audiencia para el desalojo.
En la mayoría de los casos, se le pedirá una copia de la notificación entregada, un comprobante de entrega y pruebas de que el inquilino dispuso del tiempo permitido para responder. Una vez que el secretario esté convencido de que usted ha seguido los procedimientos de desalojo adecuados, el tribunal enviará a un agente judicial para notificar al inquilino que hay una demanda pendiente.
Paso nº 6: Preparar los documentos y asistir a la vista judicial.
Los documentos que debe preparar y llevar al tribunal para que el juez los revise incluyen el contrato de arrendamiento original ejecutado, registros de pago como una lista de alquileres y extractos bancarios, copias y notas de la correspondencia entre usted y el inquilino, una copia de la notificación de desalojo por escrito y una prueba de entrega.
Paso 7: Desalojar al inquilino.
En muchos casos, el inquilino que está siendo desahuciado no se presenta a la vista judicial, y lo más probable es que el juez falle a su favor. Si el inquilino se presenta, el juez escuchará a ambas partes y lo más probable es que falle a su favor siempre que hayas hecho todo bien.
Se ordenará al inquilino que desaloje la propiedad, y es posible que tenga que ponerse de acuerdo con las fuerzas del orden locales, como el departamento del sheriff, para sacar al inquilino de la propiedad si se niega a marcharse.
Paso 8: Obtener una sentencia y cobrar el alquiler atrasado.
Dependiendo del sistema judicial local, es posible que se le conceda una sentencia por los pagos atrasados y los daños causados por el inquilino. En otras ocasiones, es posible que tenga que presentar una demanda por separado en el tribunal de reclamaciones de menor cuantía.
En cualquier caso, tendrá que contratar a una agencia de cobros o a un abogado para cobrar la sentencia. La agencia de cobros informará de la sentencia a las agencias de crédito, rastreará al inquilino si ha desaparecido, embargará el salario del inquilino si está empleado y presentará una reclamación sobre cualquier otro activo que posea el inquilino.
Cómo desalojar a un inquilino rápidamente.
Llegados a este punto, es posible que te preguntes si hay una forma de acelerar legalmente el desahucio de un inquilino, sin recortar gastos. La respuesta es que sí la hay. De hecho, hay dos buenas maneras de tratar de desalojar a un inquilino rápidamente sin tener que desalojar:
1. Ofrecer al inquilino dinero en efectivo por las llaves.
Aunque pueda parecer contradictorio pagar al inquilino para que se marche cuando le debe dinero, el dinero por las llaves puede tener mucho sentido desde el punto de vista financiero.
Según TransUnion SmartMove, el coste de un desahucio es de una media de 3.500 dólares y puede durar entre 3 y 4 semanas de principio a fin, mientras que un post en BiggerPockets estima que el coste de desahucio es el doble.
La conclusión es que cuanto antes se vaya el inquilino, más rápido podrá reducir sus pérdidas y preparar la propiedad para alquilarla a un inquilino mejor y más cualificado.
2. Hablar con el inquilino para que se vaya.
Reunirse con el inquilino cara a cara y pedirle que se vaya es otra buena manera de desalojar a un inquilino rápidamente sin gastar dinero en un desalojo formal. Una vez que los inquilinos entienden las ramificaciones de ser desalojados (como un mal informe de crédito, salarios embargados y un mal informe de historial de rentas) pueden estar más que dispuestos a irse.
Cuando llegue a un acuerdo con el inquilino, asegúrese de ponerlo todo por escrito y de que tanto usted como el inquilino firmen el acuerdo. De este modo, si el inquilino sigue negándose a marcharse, podrás demostrar al juez que hiciste todo lo posible para evitar tener que desalojarlo.
¿Se puede desalojar a un inquilino sin contrato?
Una de las ventajas de tener un “inquilino a voluntad” en un contrato de renta de mes a mes es que normalmente no tiene que dar al inquilino una razón para terminar el contrato. En la mayoría de los estados, todo lo que se requiere es un aviso de 30 días por cualquiera de las partes para rescindir un contrato de mes a mes.
Cómo evitar un desahucio.
Evitar tener que desalojar a un inquilino comienza con una buena selección del mismo. Hay una serie de buenos servicios de selección de inquilinos en línea que los propietarios pueden utilizar de forma gratuita haciendo que el inquilino pague la cuota de selección.
Los buenos servicios de selección de inquilinos incluirán informes sobre el inquilino, tales como.
- Informe de crédito y puntuación.
- Historial de alquiler de direcciones anteriores.
- Informes criminales y de delincuentes sexuales de varios estados.
- Comprobación de terrorismo.
- Historial de desahucios.
- Verificación del SSN y de la identidad.
Conclusión.
En el negocio de las propiedades en renta, se puede hacer todo bien, pero a veces las cosas no siempre salen según lo previsto. Mientras que algunos inversores inmobiliarios poseen propiedades durante años sin pasar por un solo desahucio, otros propietarios no tienen tanta suerte.
Aunque tener que desalojar a un inquilino puede ser largo y costoso, tal vez pueda convencerle de que se vaya ofreciéndole dinero en efectivo a cambio de las llaves. Haga lo que haga, no infrinjas ninguna ley de arrendamiento (como cambiar las cerraduras, retirar sus pertenencias o cortar los servicios).
Aprenda de sus errores y concéntrese en conseguir un mejor inquilino la próxima vez, que le ayude a mantener un buen flujo de caja y a que su propiedad de alquiler aumente su valor a largo plazo.